Il valore catastale di un immobile è il valore fiscale di un’abitazione, infatti viene utilizzato per calcolare alcune imposte correlate agli atti di compravendita immobiliare e a tutte le operazioni di passaggio di proprietà. Svolge un ruolo essenziale, specialmente quando si vuole acquistare un fabbricato o si eredita una casa, ma è importante chiarire che il valore catastale non può essere osservato come valore di mercato di un immobile, poiché la sua utilità sta nel definire l’entità fiscale del bene.

Cosa rappresenta il valore catastale?

Il valore catastale di un immobile è fondamentale per i conteggi fiscali, nello specifico viene utilizzato per calcolare le imposte su beni immobili acquistati e più in generale per il trasferimento di proprietà degli stessi. Inoltre, il valore catastale rappresenta la base imponibile alla quale vengono applicate le aliquote delle imposte relative alla proprietà di un’abitazione, quindi questo dato è necessario per conteggiare: le imposte di registro, ipotecaria, di successione e di donazione.

Che differenza c’è tra valore catastale e valore commerciale?

Il valore di mercato di un bene immobile è rappresentato dal valore dell’abitazione in un dato periodo storico e viene osservato quando si vuole vendere la casa e si ha la necessità di fissare il prezzo di vendita. Il valore catastale, invece, è un dato utile in ambito fiscale e serve principalmente per calcolare le imposte. È possibile effettuare il calcolo del valore catastale dell’immobile online gratis? Sì, sono numerosi gli strumenti che permettono di calcolare il valore catastale di un immobile partendo dalla rendita catastale individuabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Differenza tra valore catastale e rendita catastale

La rendita catastale di un immobile è il reddito assegnato ad ogni immobile e con il suo utilizzo è possibile creare un reddito autonomo; inoltre è utile per calcolare il valore catastale, infatti valore e rendita catastale sono strettamente legati. Il calcolo della rendita catastale si basa sulla moltiplicazione della dimensione dell’immobile per la tariffa d’estimo relativa, anch’essa determinata dal territorio di competenza.

Per esempio, la rendita catastale di un appartamento di 100mq con un cortile di 50mq considera solo il 10% della superficie del cortile, al contrario, se il cortile fosse più ampio dell’appartamento si calcolerebbe il 2% della superficie reale.

È ricorrente la domanda: “dove si trova il valore catastale dell’immobile?” La risposta è molto semplice: il dato relativo alla rendita catastale di un immobile può essere individuato sul sito dell’Agenzia del Territorio competente, grazie ad un servizio di visura catastale online che può essere richiesto solo avendo il foglio, la particella e il subalterno che identificano l’immobile.

Cosa serve il valore catastale di un immobile?

Il valore catastale di un immobile è essenziale per il calcolo delle imposte da versare, con l’obiettivo di completare le operazioni immobiliari. Le imposte coinvolte sono:

  • valore catastale imposta di registro, ipotecaria e catastale: chi acquista un’abitazione è tenuto a pagare delle tasse in misura percentuale per quanto riguarda l’imposta di registro, e in misura fissa nei casi di imposta ipotecaria e catastale;
  • valore catastale immobile imposta di successione: una tassa applicata a tutte le eredità, e il grado di parentela differenzia le aliquote;
  • imposta di donazione: deve essere versata dal beneficiario della donazione, anche in questo caso il valore viene stabilito dal rapporto di parentela che sussiste con il donatore.

Infine, il valore catastale è utilizzato anche per il calcolo dell’IMU e della TASI.

Come si determina il valore catastale di un immobile?

Per determinare il valore catastale di un immobile è necessario partire dalla rendita catastale, quest’ultima può essere procurata dall’Agenzia del territorio, individuata nella dichiarazione dei redditi o richiesta all’ufficio del catasto.

Per procedere con il calcolo del valore catastale bisogna moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente individuato dalla legge in base alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile. Il valore catastale non è fisso, ma cambia a seconda che ci si riferisca alla prima casa o ad un’altra abitazione.

Per calcolare il valore catastale del bene immobile è possibile delegare l’operazione a numerosi siti online, ma in realtà è un calcolo fattibile anche autonomamente.

Esempio di calcolo del valore di un immobile

Facendo riferimento ad un appartamento di classe A/3 con una rendita catastale di 200 euro. Come si procede? La rendita viene moltiplicata per 115,5, cioè il coefficiente stabilito in caso di casa principale, e di conseguenza il valore catastale ammonterà a 23.100 euro.

Se invece la rendita catastale fosse pari a 1.100 euro e fosse una seconda casa, è necessario moltiplicare questo dato per 126. Il valore catastale in questo caso è di 138.600 euro.

Il coefficiente di categoria catastale

Prima di esaminare quali sono i coefficienti di categoria catastale, è fondamentale sottolineare che: le abitazioni rientrano nella categoria A, gli edifici a scopo comune e sociale appartengono alla categoria B, e infine i fabbricati finalizzati alla produzione sono nella categoria C.

La legge stabilisce i coefficienti catastali in base al tipo di immobile, e sono i seguenti:

  • rendita catastale X 115,5: riguarda i fabbricati abitativi con agevolazione prima casa;
  • rendita catastale X 126: fabbricati che fanno parte delle categorie catastali A e C ;
  • rendita catastale X 176,4: fabbricati in categoria catastale B;
  • rendita catastale X 63: fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D;
  • rendita catastale X 42,84: fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi) e gruppo E.

Infine, per i terreni agricoli il calcolo è dato da: reddito dominicale X 112,5.

Il valore catastale di un terreno agricolo

Il valore catastale di un terreno agricolo è differente, poiché registrato come non edificabile. Quando si calcola il valore catastale di terreni agricoli è fondamentale fare una rivalutazione del reddito dominicale del terreno del 25%, e successivamente moltiplicare il risultato per 110, quando si tratta di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, mentre in tutti gli altri casi per 130. Dopo questa moltiplicazione si ottiene il valore catastale.

 

Fonte: Idealista 06/12/2022