Il comodato d’uso oneroso è un accordo contrattuale in cui un bene mobile o immobile viene ceduto in uso a una parte, il comodatario, in cambio del pagamento di una somma di denaro o di un contributo simbolico per determinate spese associate al bene ceduto. I soggetti coinvolti nel comodato a titolo oneroso vengono chiamati comodante e comodatario, ove il primo è colui che concede l’uso del bene, mentre il secondo lo riceve.

In questo tipo di contratto, il proprietario del bene può richiedere al comodatario di contribuire sostenendo alcune spese relative al bene ceduto, come ad esempio la quota condominiale o il pagamento di una parte dell’IMU.

Vediamo quali sono tutti i dettagli di questo genere di accordo, la sua registrazione, le tasse da pagare, la differenza tra comodato d’uso oneroso e locazione, i potenziali rischi e gli adempimenti che ne conseguono.

Quanti tipi di comodato d’uso esistono?

Si utilizza il termine “contratto di comodato d’uso” per indicare diverse forme di accordo che prevedono la concessione di un bene mobile o immobile in godimento da un soggetto (comodante) all’altro (comodatario o beneficiario). Questa tipologia di contratti reali trovano la loro disciplina di riferimento nell’art. 1803 c.c. e seguenti e, generalmente, non prevedono pagamenti di alcun genere.

Tuttavia, è bene specificare che le forme di comodato ammesse possono essere di due tipologie:

  • comodato d’uso gratuito: si tratta della forma più comune di comodato d’uso, in cui il bene è concesso al comodatario senza richiedere alcun corrispettivo o pagamento da parte del beneficiario;
  • comodato d’uso oneroso di bene mobile o immobile: è un accordo che può essere stipulato per cedere l’uso a pagamento di un determinato bene. Tuttavia, il pagamento richiesto dal comodante al comodatario non può mai raggiungere il valore di mercato del bene affidato anche se può prevedere, ad esempio, il sostegno di una parte delle spese di IMU per comodato d’uso oneroso.

Il comodato d’uso oneroso può essere stipulato oralmente o optando per la forma scritta, con la precisazione che per il comodato d’uso oneroso verbale, non sono previsti obblighi di registrazione.

Inoltre, il comodato d’uso a titolo oneroso può essere stipulato:

  • con un termine: in questo caso le parti individuano una data precisa entro la quale il comodatario è obbligato a restituire il bene al comodante;
  • senza termine o indeterminato: si tratta del caso in cui le parti, non ritenendo opportuno individuare una scadenza, definiscono il contratto comodato precario. In questa ipotesi, il comodante può chiedere la restituzione del bene al comodatario in ogni momento.

La distinzione tra comodato a termine e comodato precario è fondamentale, poiché determina le circostanze in cui il comodante può richiedere la restituzione del bene.

Registrazione e tassazione del comodato oneroso

Come accennato in precedenza, un comodato d’uso oneroso può essere stipulato sia in forma scritta che verbale. Tuttavia, se si opta per la forma scritta, il comodato d’uso oneroso va registrato obbligatoriamente all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. Come accade per gli altri contratti, la scelta della formalizzazione scritta dell’accordo comporta la tassazione del comodato d’uso oneroso.

Più nello specifico, per la registrazione del comodato d’uso è necessario sostenere le seguenti spese:

  • 200 euro a titolo di tariffa di registrazione del contratto d’uso oneroso all’Agenzia delle Entrate;
  • marche da bollo del valore di 16 euro per ogni 4 pagine del contratto di comodato d’uso oneroso.

È bene sapere che, se si desidera procedere con la forma scritta, è necessario fare tre copie del contratto, una per ciascuna parte e una per l’Agenzia delle Entrate. Pertanto, oltre le tasse per comodato d’uso oneroso strettamente legate alla registrazione, è bene specificare che le marche da bollo devono essere acquistate per ciascuna copia del contratto e per ogni 4 pagine.

I rischi del comodato d’uso oneroso di immobile

Il comodato d’uso oneroso di un immobile può comportare alcuni rischi per entrambe le parti, cioè comodataria/comodatario e comodante. In particolare, i rischi associati sono:

  • mancata registrazione: se si è optato per la forma scritta invece del comodato d’uso verbale la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate diventa obbligatoria. Qualora non si provveda alla registrazione entro 20 giorni dalla stipula, è possibile andare incontro a delle sanzioni pecuniarie;
  • cessione a terzi da parte del comodatario: il beneficiario del bene non può cederne il godimento a terze parti senza il consenso del comodante e, in caso contrario, colui che ha concesso il bene originariamente può chiedere l’immediata restituzione dell’immobile oltreché il risarcimento degli eventuali danni subiti;
  • occupazione senza titolo: trattandosi di un bene immobile, quando il comodatario non restituisce l’immobile alla scadenza o alla richiesta del comodante, la situazione può trasformarsi in un’occupazione senza titolo.

L’articolo 1805 del cc prevede che il comodatario può dover rispondere del perimento del bene immobile dovuto ad un caso fortuito nei casi in cui poteva impedire tale perimento sostituendo il bene con uno proprio o se, potendo salvare uno dei due beni, ha preferito il proprio.

L’articolo 1806 ribadisce che se l’immobile è stato stimato alla stipula dell’accordo, la responsabilità per il suo deterioramento grava sul comodatario, anche se ciò è avvenuto per motivi che non possono essere attribuiti a lui.

L’articolo 1807 prevede invece che il comodatario non è responsabile del normale deterioramento del bene che sia effetto dell’uso e non per sua colpa.

Qual è la differenza tra locazione e comodato d’uso oneroso?

La distinzione tra un comodato d’uso oneroso e un contratto di locazione standard può essere piuttosto confusa. Un aspetto chiave da considerare per capire la differenza è se la somma versata dal comodatario è congruente con il prezzo di mercato della locazione del bene in oggetto.

È importante valutare se l’importo pagato rientra nella categoria di un canone di locazione, che è il pagamento richiesto per l’uso di un bene immobile in un contratto di locazione standard, oppure se si tratta di un rimborso spese.

Nel comodato d’uso oneroso, infatti, il comodante può richiedere al comodatario solo un modesto rimborso per alcune spese associate al bene immobile, come la quota condominiale o il pagamento di parte dell’IMU. Tuttavia, questo rimborso non deve mai essere equiparato al canone di locazione standard. Se l’importo richiesto si avvicinasse o supera il prezzo di mercato della locazione per lo stesso bene, allora si potrebbe essere di fronte a un contratto di locazione vero e proprio, che è disciplinato da normative diverse e comporta obblighi e diritti differenti per le parti coinvolte.

In definitiva, quando si tratta di comodato d’uso di un bene immobile, i pagamenti richiesti al comodatario non possono raggiungere il valore di mercato del bene immobile e, in caso contrario, l’accordo dovrebbe essere formalizzato come un contratto di locazione.

Quando si può fare il comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso gratuito è possibile se il comodante è proprietario legittimo dell’immobile o del bene dato in comodato e sia in grado di trasferire la proprietà al comodatario per un periodo stabilito (nel caso ad esempio che si tratti di un immobile locato o esistano restrizioni o vincoli all’uso dell’immobile, come ad esempio la destinazione d’uso).

Fonte: Idealista 05/10/2023